Enquête immobilier au Maroc
Plus de 40.000 logements inoccupés
· Rétablir l’équilibre entre zones d’activité et de résidence
· Jusqu’à 35.000 DH/m2 dans le «Triangle d’or»
Casablanca continue à battre des records en termes de prix et consommation d’immobilier. La mauvaise gestion de l’espace urbain a engendré une forte concentration de l’habitat et de l’activité économique dans des zones où le mètre vaut son pesant d’or! Le fameux «triangle d’or»: Gautier, Racine et Maârif affiche, par exemple, des prix de plus en plus faramineux: entre 10.000 et 35.000 DH/m2 selon le standing. Quant aux locaux commerciaux, les prix dépassent l’entendement.
Ce sont des tarifs qui passent du simple au double d’une année à l’autre et qui, selon les professionnels, poursuivront leur flambée si d’autres ne sont pas créés pour décongestionner cette zone.
Une situation que certains expliquent par un rush temporaire vers les quartiers à la mode.
Un mouvement accentué par l’implantation des franchises. Celles-ci ont considérablement contribué à la valorisation du patrimoine dans ces quartiers en mettant de grands moyens dans l’achat de leurs locaux.
· Peu de studios
Néanmoins, le parc immobilier est, de manière générale, assez important au niveau de la métropole. Paradoxalement, l’offre en terrains nus est à la baisse. Le problème qui se pose à ce niveau-là reste l’adaptation de l’existant à la demande. Il y a quelques années, les promoteurs immobiliers ont concentré leurs activités dans la construction de grands appartements haut standing, de larges plateaux de bureaux. La demande est pourtant plus importante en termes de studios et petits locaux d’entreprise. Parallèlement à cela, les projets de logements sociaux battaient leur plein dans les quartiers périphériques.
Selon l’Agence urbaine de Casablanca (AUC), 40.000 logements seraient inoccupés. Et près de la moitié n’a pas trouvé acheteur à cause de son inadaptation à la demande (prix, taille, standing…).
Autre problème, le déséquilibre entre l’offre en habitat et en locaux d’activité économique au sein d’un même quartier. En aménageant davantage d’espace pour le résidentiel, le problème d’accessibilité aux services ne tarde pas à se poser faisant fuir les populations vers des zones plus animées.
L’offre en logement est toutefois jugée satisfaisante par les responsables de la ville.
Le parc immobilier du Grand Casablanca compte selon l’AUC plus de 700.000 logements dont 60% sont concentrés dans les préfectures d’arrondissement de Casa-Anfa, Aïn Sebaâ, Moulay Rachid et Ben M’Sick. La crise persiste encore au sein des classes sociales à faible revenus. Les responsables mettent beaucoup d’espoir dans les mesures prises par l’Etat, notamment via le crédit Fogarim, pour améliorer la situation.
Ichrak MOUBSIT
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Enquête immobilier
Rabat plus cher que Casablanca
· Selon les quartiers, les prix ont augmenté jusqu’à 25%en deux ans.
· Les projets d’aménagement dopent le foncier
POUR acheter son logement à Rabat, il faut faire vite: le prix de l’immobilier n’y cesse de grimper. Durant les deux dernières années, la valeur du bâtiment est passé de 15 à 25% selon les quartiers et la qualité de construction. Cette flambée des prix s’explique par plusieurs facteurs. Le lancement des projets structurants dans la capitale y est pour beaucoup.
Au quartier Hassan par exemple, dès le commencement des travaux de l’aménagement de la vallée de Bouregreg, la valeur du mètre carré a grimpé de 8.000 dirhams, il y a quatre années, à plus de 11.000 dirhams aujourd’hui. Mais, tout en s’éloignant de l’oued, les prix restent stables.
À titre d’exemple, à la place Pétrie en plein centre de la capitale, le prix d’un appartement de 100 m2 avoisine les 900.000 dirhams.
La valorisation du foncier aux alentours du mausolée Mohammed-V a permis au quartier Hassan de rattraper le décalage par rapport aux autres endroits chics de la capitale comme l’Agdal. Celui-ci se distingue par le haut et le bas Agdal. Dans le premier, qui est caractérisé par les appartements de grandes superficies et le haut de gamme, la valeur du mètre carré oscille entre 13.000 et 17.000 dirhams. En revanche, dans le bas Agdal, où on peut trouver également les studios et les petits appartements, la valeur de l’immobilier a grimpé de 8.500 DH au mètre carré en 2002 à plus de 11.000 DH aujourd’hui. Le même effet est constaté avec le projet de la corniche qui est encore au stade de l’étude.
En effet, dans toute la zone allongeant le littoral du quartier de l’Océan jusqu’à celui d’El Menzah, les prix ont augmenté de 10 à 20%.
Selon un agent immobilier, il est difficile de trouver un lot de terrain dans la région d’El Menzah. A ce propos, il signale qu’une «parcelle de 135 m2 est vendue jusqu’à 1,3 millions de dirhams, alors qu’avec le même montant, on pouvait acquérir, il y a trois années auparavant, un terrain de plus de 200 m2».
Pour le quartier de l’Océan, il faut ajouter l’effet de l’ouverture des grandes surfaces de commerce qui ont valorisé le bâtiment dans cette région.
Le quartier Ryad est le secteur qui a connu l’évolution la plus spectaculaire. Au début de sa construction, la valeur de l’immobilier a été inférieure de près de 35% par rapport à celle pratiquée à l’Agdal. Mais, aujourd’hui, les prix sont devenus presque les mêmes. Pour s’en rendre compte, il suffit de demander les prix des appartements en cours de finition près du boulevard Nakhil dont la grande partie est déjà vendue.
La valeur du mètre carré est comprise entre 13.000 et 15.000 dirhams. La ruée, surtout des cadres et des hommes d’affaires, vers ce quartier revient en particulier à l’existence d’une infrastructure neuve et bien aménagée. Ajoutons à cela l’ouverture ces derniers temps de plusieurs grandes surfaces (Marjane, Assouak Essalam…), et l’installation des annexes de grandes sociétés et de départements ministériels. Par ailleurs, il ne faut pas oublier de noter que l’épuisement du foncier a contribué pour sa part à l’accroissement du coût de l’immobilier dans la ville de Rabat.
Rappelons la situation particulière de la capitale qui est bordée quasiment de toutes parts par la côte Atlantique, le plateau d’Akrach et la ceinture verte. Seules la ville de Temara et la vallée Sidi Yahia Zaër présentent une opportunité naturelle pour le prolongement de Rabat pour lui permettre de faire face à l’accroissement de sa population. C’est dans cet esprit que des projets de grande envergure y sont déjà lancés par des opérateurs publics et privés, en particulier par les groupes Al Omran, l’Erac et la CGI.
Plus de 100.000 demandes
SUR une superficie de 840 hectares, il est prévue la construction de 50.000 logements dans la nouvelle ville de Tamesna, située à près de 20 km de Rabat avec un coût estimatif de 23 milliards de dirhams.
Les travaux d’aménagement sont bien avancés. Selon Mohammed Najib Benyahia, directeur de ce projet, 50% des travaux seront achevés d’ici à fin 2006.
Une dizaine de promoteurs marocains et étrangers sont déjà installés sur les lieux. Ces derniers vont, dans le cadre de conventions avec Al Omrane Tamesna vont construire et commercialiser différents produits immobiliers, du logement économique jusqu’à la villa haut de gamme.
En contrepartie, ces derniers vont contribuer à l’opération de relogement des familles habitant les bidonvilles dans les régions de Rabat, Témara et Sidi Yahia Zemmour Zaër. 10.000 habitations seront réservées à cette opération avec un prix de vente de l’ordre de 80.000 dirhams l’unité.
Il faut noter que, dès son lancement, ce projet a connu un engouement de la part des citoyens.
«On n’arrive plus à compter les demandes, qui ont dépassé les 100.000» tient à signaler Benyahia.
Nour Eddine EL AISSI
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Enquête immobilier
A Marrakech, c’est la démesure
· Les prix démarrent à 4 millions de DH
· La construction va bon train malgré le gel des autorisations
· Bonnes performances des logements social et haut de gamme
EN moins de 5 ans, le nombre de logements autorisés dans la ville est passée du simple au double: de 4.347 autorisations en 2000, ce sont, selon le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, pas moins de 10.900 autorisations qui ont été délivrées en 2005. Indéniablement, l’immobilier est un secteur qui, après le tourisme, connaît un essor sans précédent.
Face à cette évolution fulgurante, les prix se sont eux aussi envolés. Au Guéliz